REITとは？
REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産投資信託と呼ばれる金融商品です。REITは、多くの投資家から集めた資金で不動産に投資し、その運用益を投資家に分配します。REITの投資対象は、オフィスビルやホテル、物流施設、商業施設、住宅など様々です。
J-REITとは？
J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）は、日本国内の不動産に投資するREITのことです。REITは1960年代にアメリカで始まりましたが、J-REITは2001年に導入されました。J-REITは金融商品取引所に上場しているため、株式とほぼ同様に売買することができます。
J-REITの仕組み
J-REITは、「不動産投資法人」と呼ばれる、会社のような形態ととっています。「不動産投資法人」は、不動産を取得・運営することだけを目的に作られた法人で、それ以外の業務を行うことは法律で禁止されています。そのため、不動産運用に関する業務は、以下の関係者が行っています。
- 資産運用会社： REITのファンドマネージャーのような役割をしています。投資する不動産の選定、賃貸戦略や、不動産の価値を保つための修繕計画の策定、物件売買の意思決定などを行います。
- 資産保管会社： 権利証の保管、投資証券の名義変更、発行事務などを行います。
- 不動産管理会社： 建物の管理や賃料の請求、賃貸借契約の更新などを行います。
これらの関係者が連携することで、効率的に専門的な不動産運用が行うことができます。投資家にとっては、間接的に専門家による運用の恩恵を受けることが期待できます。 J-REITには特有の用語があります。馴染みのある株式の関連用語と比較しながら、J-REITの関連用語を確認しましょう。
J-REITの関連用語
・J-REITと株式の用語比較表
・J-REITと株式の用語比較表
REITの投資対象と種類
投資対象
REITは、様々な種類の不動産に投資します。その投資対象は、それぞれ異なる特性を持っているため、各投資対象の特性を理解したうえで、自身の投資目的に合ったREITを選択することが重要です。
ここでは、主な投資対象の例を紹介します。
種類
REITには、投資対象や運用方針によって様々な種類があります。主な分類は次の通りです。
REITの投資対象と種類は地域や用途で分類されますが、例えば「東京都心部のオフィスビルに特化したREIT」のように、地域と用途の複数の特徴を併せ持つREITも存在します。
不動産への直接投資とJ-REIT投資の違い
個人投資家が不動産に直接投資する場合と、J-REITに投資する場合では、必要資金など様々な違いがあります。
これ以外にも、利回りやリスクなども異なるため、不動産への投資を検討する際は、どちらが自身の目的に合っているかしっかり検討しましょう。
J-REITの魅力とリスク
J-REITへの投資には、様々な魅力とリスクがあります。
J-REITの魅力
・少額から不動産投資が可能：
REITは、実物不動産への投資と比較して少額から始められます。個人投資家でも手軽に不動産投資市場にアクセスできます。
・高い流動性：
J-REITは金融商品取引所で取引されるため、株式とほぼ同様に売買ができます。実物不動産と比べて流動性（換金性）が高いのが特徴です。
・手軽に分散投資ができる：
一つのREITに投資することで、間接的に複数の不動産に投資できるため、効率的にリスク分散ができます。
・専門家による運用：
不動産市場に見識の深いプロフェッショナルによる運用成果を期待できます。
・比較的高い分配金利回り：
J-REITは法人税の優遇措置により、収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからないため、高い分配金利回りを実現しています。
・透明性：
定期的な情報開示が義務付けられており、投資判断に必要な情報を容易に入手できます。
J-REITのリスク
・価格変動リスク：
REITの価格は不動産市況や株式市場の影響を受けるため、変動する可能性があります。
・金利リスク：
金利の上昇は、REITの借入コスト増加や不動産価値の低下につながる可能性があります。また、金利が上昇した場合、他の金融商品と比較すると、利回り面での相対的な魅力が低下する可能性があります。
・特定の不動産セクターへの依存：
特定の用途や地域に特化したREITは、そのセクターの動向に大きく影響を受ける可能性があります。
・運用会社のリスク：
REITの運用成績は、運用会社の経営状況や運用方針の変更によるリスクがあります。
・分配金の変動：
不動産市況の悪化や空室率の上昇などにより、分配金が減少する可能性があります。