知る・気づく 24.09.18

J-REITとは？REITの仕組みと合わせて紹介

SUMMARY

REIT（リート）は、不動産投資信託と呼ばれる金融商品です。投資家は、REITを通じて間接的・部分的に様々な不動産のオーナーになることができます。中でも日本国内の不動産市場に特化して投資している商品をJ-REIT（Jリート）と呼びます。

REITとは？

REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産投資信託と呼ばれる金融商品です。REITは、多くの投資家から集めた資金で不動産に投資し、その運用益を投資家に分配します。REITの投資対象は、オフィスビルやホテル、物流施設、商業施設、住宅など様々です。

J-REITとは？

J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）は、日本国内の不動産に投資するREITのことです。REITは1960年代にアメリカで始まりましたが、J-REITは2001年に導入されました。J-REITは金融商品取引所に上場しているため、株式とほぼ同様に売買することができます。

J-REITの仕組み

J-REITは、「不動産投資法人」と呼ばれる、会社のような形態ととっています。「不動産投資法人」は、不動産を取得・運営することだけを目的に作られた法人で、それ以外の業務を行うことは法律で禁止されています。そのため、不動産運用に関する業務は、以下の関係者が行っています。

資産運用会社： REITのファンドマネージャーのような役割をしています。投資する不動産の選定、賃貸戦略や、不動産の価値を保つための修繕計画の策定、物件売買の意思決定などを行います。
資産保管会社：権利証の保管、投資証券の名義変更、発行事務などを行います。
不動産管理会社：建物の管理や賃料の請求、賃貸借契約の更新などを行います。

これらの関係者が連携することで、効率的に専門的な不動産運用が行うことができます。投資家にとっては、間接的に専門家による運用の恩恵を受けることが期待できます。 J-REITには特有の用語があります。馴染みのある株式の関連用語と比較しながら、J-REITの関連用語を確認しましょう。

J-REITの関連用語

・J-REITと株式の用語比較表

	J-REIT	株式
投資対象	投資法人	株式会社
出資する単位	投資口	株式
価格の呼び名	投資口価格	株価
投資者の呼び名	投資主	株主
意思決定機関	投資主総会	株主総会
インカムゲインの呼び名	分配金	配当金

・J-REITと株式の用語比較表

スポンサー	J-REITに資産や運営ノウハウを提供する支援企業で、資産運用会社の大株主。一般的に、スポンサー企業の信用が高いほど、そのJ-REITは資金調達がしやすく、より良い物件を組み入れられることにつながるため、REIT投資において重要視される。
内部成長	既存不動産の賃料収入増加や運営効率化による収益向上のこと。
外部成長	新規不動産の取得や売却による資産規模の拡大のこと。
稼働率	保有不動産の賃貸可能面積に対する実際の賃貸面積（J-REITの不動産がどれだけ埋まっているか）の割合のこと。

REITの投資対象と種類

投資対象

REITは、様々な種類の不動産に投資します。その投資対象は、それぞれ異なる特性を持っているため、各投資対象の特性を理解したうえで、自身の投資目的に合ったREITを選択することが重要です。
ここでは、主な投資対象の例を紹介します。

種類

REITには、投資対象や運用方針によって様々な種類があります。主な分類は次の通りです。

REITの投資対象と種類は地域や用途で分類されますが、例えば「東京都心部のオフィスビルに特化したREIT」のように、地域と用途の複数の特徴を併せ持つREITも存在します。

不動産への直接投資とJ-REIT投資の違い

個人投資家が不動産に直接投資する場合と、J-REITに投資する場合では、必要資金など様々な違いがあります。

観点	不動産への直接投資	J-REIT
主な投資対象	マンション、アパートなどの住宅	オフィス、商業施設などの物件
売買形態	相対取引	取引所取引
必要資金	多額（数百万円〜数億円の資金が必要）	比較的少額から投資可能（1口の価格は数万円〜数十万円程度）
収益の受け取り頻度	一般的に毎月（賃料）	一般的に年1回～2回（分配金）
物件選定	投資家自身で行う（専門知識が必要）	REITの運用会社に一任
物件の維持・管理・運営	投資者自身または外部委託先が管理	REITの管理会社に一任
分散投資	多額の資金が必要	少額でも複数物件への分散投資が可能
流動性・換金性	不動産市場で売買されるため、 REITと比べ低い	証券市場で売買されるため、直接投資と比べ高い
ローンの利用	不動産投資ローンが利用できる	証券化された不動産に投資するため、不動産投資ローンは利用できない
税務上の利益の取り扱い	売却益は譲渡所得、賃料収入は不動産所得となる。	REITの売却益は譲渡所得、分配金は配当所得となる。
相続対策	有効（不動産の評価減制度を活用できる）	有効でない（株式と同様、時価で評価される）

これ以外にも、利回りやリスクなども異なるため、不動産への投資を検討する際は、どちらが自身の目的に合っているかしっかり検討しましょう。

J-REITの魅力とリスク

J-REITへの投資には、様々な魅力とリスクがあります。

J-REITの魅力

・少額から不動産投資が可能：
REITは、実物不動産への投資と比較して少額から始められます。個人投資家でも手軽に不動産投資市場にアクセスできます。

・高い流動性：
J-REITは金融商品取引所で取引されるため、株式とほぼ同様に売買ができます。実物不動産と比べて流動性（換金性）が高いのが特徴です。

・手軽に分散投資ができる：
一つのREITに投資することで、間接的に複数の不動産に投資できるため、効率的にリスク分散ができます。

・専門家による運用：
不動産市場に見識の深いプロフェッショナルによる運用成果を期待できます。

・比較的高い分配金利回り：
J-REITは法人税の優遇措置により、収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからないため、高い分配金利回りを実現しています。

みずほ証券からの
ひとこと

本記事では、J-REITを中心に解説しましたが、投資信託を活用すれば、海外のREITにも投資することができます。また、複数のJ-REITに投資を行うJ-REITファンドも存在します。様々な不動産市場へのアクセスの仕方があることを知ったうえで、REITへの投資を選択肢として検討してみるとよいでしょう。

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